Geodezja a pośrednictwo nieruchomości

1. KSIĘGI WIECZYSTE

Pierwszą czynnością, którą każdy agent powinien wykonać przed przyjęciem nieruchomości do sprzedaży, jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Często może się zdarzyć, że oferowana nieruchomość nie ma założonej Księgi Wieczystej, wówczas korzystamy z usług Geodety, który sporządzi Porównawczy Wykaz Zmian, czyli opracowanie do celów prawnych niezbędne do założenia Księgi Wieczystej.
W innym przypadku może być tak, że nieruchomość ma założoną Księgę Wieczystą, ale w wyniku np. modernizacji ewidencji gruntów na danym obrębie, działki zmieniły oznaczenie lub powierzchnię. Wówczas również niezbędne będzie skorzystanie z usług Geodety, który wykona tak zwany Synchronizacyjny Wykaz Zmian, na podstawie którego doprowadzimy do zgodności zapisów w Księdze Wieczystej z operatem ewidencji gruntów.

2. PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI

Kolejnym zagadnieniem, które wymaga zwrócenia się Agenta o pomoc do Geodety, jest sytuacja, gdzie przyjmujemy na sprzedaż dużą nieruchomość i chcielibyśmy podzielić ją na mniejsze działki. Podstawowym aktem prawnym określającym zasady podziału nieruchomości jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późń. zm.). Przepisy te przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną w przedmiocie zatwierdzenia tego podziału wydaną przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Podziału nieruchomości (działki budowlane) można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego bądź z warunkami określonymi w decyzji o WZiZT. Projektowane do wydzielenia działki gruntu muszą mieć też zagwarantowany dostępu do drogi publicznej.
Art. 95 w/w Ustawy, dopuszcza, podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od ustaleń decyzji o WZiZT, ale tylko w konkretnych celach. Najczęściej spotykanymi w pracy Agenta Nieruchomości, celami dopuszczającymi taki podział będą:
– zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanych co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na
podstawie pozwolenia na budowę
– wydzielenie działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego
W przypadku działek rolnych i leśnych, podział jest możliwy jeżeli wydzielamy działki gruntu o powierzchni co najmniej 0,3000 ha. Co do zasady więc, przy dokonywaniu podziału nieruchomości rolnych i leśnych, wymogi i warunki określone w powyższej Ustawie nie muszą być spełnione. Podział takiej nieruchomości, nie wymaga wydania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.
Art. 93. pkt.2a , dopuszcza przy podziale działek rolnych i leśnych, wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha ale tylko pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Podział taki jest zatwierdzany decyzją wydawaną przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta .

3.WYZNACZANIE PRZEBIEGU GRANIC I STABILIZACJA PUNKTÓW GRANICZNYCH

Ostatnią grupą z zakresu usług geodezyjnych, które w procesie sprzedaży nieruchomości „zaprowadzą” Agenta do Geodety, jest wyznaczenie granic i stabilizacja punktów granicznych.
Możemy tu wyróżnić następujące procedury:
– Stabilizacja granic podziałowych – wykonujemy po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział
– Wznowienie znaków granicznych, które uprzednio były stabilizowane
– Wyznaczenie punktów granicznych ujawnionych wcześniej w operacie ewidencji gruntów.
– Ustalenie przebiegu granicy działek – wykonujemy wtedy jeżeli w ośrodku dokumentacji geodezyjnej nie ma dokumentów stwierdzających w sposób jednoznaczny przebieg granic naszych działek.
– Rozgraniczenie nieruchomości – ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów granicznych oraz utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie.

Pamiętajmy, że na wykonanie przedstawionych wyżej usług, geodeta niejednokrotnie będzie potrzebował kilku miesięcy, a w bardziej skomplikowanych sprawach nawet dłuższego okresu czasu.
Dlatego, chcący uniknąć „niespodzianek” przy sporządzaniu Aktu Notarialnego i niepotrzebnego, związanego z tym dodatkowego stresu, nie zwlekajmy ze zleceniem Geodecie koniecznych prac.

Autor: Maciej Kopeć